明渡しの請求に必要とされる正当事由とはどのようなものか
Q.私の持ち家を、二年前から三年の約束でAさんに貸していますが、こんど私の息子が東京の大学を卒業して戻って来ることになりました。幸い県庁に就職が決まり、かねて交際をしていた人と結婚することになっています。Aさんに貸している家が手頃なので、借家の期限が着たら明け渡してもらいたいと思っています。しかし明け渡してもらうには、私に正当の事由がなければならないとのことですが、正当事由とはどういうことでしょうか。
A.借家法一条の二には、貸主は「自ら使用することを必とする場合その他正当事由ある場合」のみに、更新を拒絶し、また解約の申入れができるとしています。質問の場合は、期間を三年と定めたのですから、更新拒絶ができるか否かということになります。
またこの場合、期間満了の六か月前ないし一年前にその旨を賃借人に通知しなければなりません。
大正一〇年に、借家人保護のため、借家法が制定されましたが、建物の賃借人に対抗力を与え、借家人に造作買取請求権を認めましたが、解約については、申入れ期間を従来の三か月から六か月に延長したに止まり、解約申入事由については、なんの制限も加えませんでした。これでは建物の賃借人の地位は以前不安定なものなので、昭和一六年の借家法の改正で、新たに一条の二を加え、先に述べたように内容に制限を加えたのです。
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それでは、その正当事由の内容ですが、貸主が自分で使用する必要があるときは、それだけで正当事由があるということになって、明渡しが認められるという解釈が初めのうちはとられていたのですが、これでは、貸主側の主観的事情に片寄りすぎて、借家人は実質的に保護されないとの批判が出て、昭和一九年九月一八日の大審院判例で「建物賃貸人が自ら使用する必要ありて解約の申入れおなす不正当の事由ありとなすには、賃貸人及び賃借人双方の利害得失を比較考慮するの外、なお進んで、公益上社会上その他各般の事情をもしてこれを決すべきものとす」と判断を示したのです。つまり、この考え方によると、賃貸人、賃借人の双方の事情を比較考慮して決めるべきだ、というものです。
