契約期限の終了後にそのまま居住しても問題はないか
Q.2年前に結んだ借家契約のきげんが先月で切れてしまいました。家主が遠くにいるので、賃貸契約を断続する手続きをまだしていません。そのままにしておくと解除されるという人もいますが、そのまま住んでいてもよいでしょうか。
A.異議がなければ法定更新
家主が更新を拒むためには、「正当の事由」がなければなりませんから、まったく借主に有利にできているといえます。家主から何の異議もなく、期間満了後も、従来通り家屋を使用している場合は、「契約は更新」したものとみなされますから、住んでいてもいいわけです。
また、新しくできた借地借家法二六条でも同様の規定があり、さらに同条三項では、建物の転借人がする建物の使用または収益の継続を建物の賃借人がする継続とみなして、建物の賃借人と賃借人との間を処理しています。
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Q.家主から、自分が住みたいから家を空けてくれとの内容証明郵便が届きましたが、家を明け渡さなければならないのでしょうか。もし空けわたさなければならないとしたら、いつまでに明け渡すことになるのでしょうか。
A.借家法では、建物の賃借人（家主）は、自ら使用する必要のある場合、その他の事由があるときは、借主に対し、契約の解除を申し入れることができるとしています。「自ら使用する場合、その他正当の事由があるとき」とは一体どんなことでしょう。法律家の間では、これを「正当事由」と称しているわけですが、今までに、多くの裁判例によって次第に確率されてきたものですので、一通り説明してみましょう。
家主が家賃の値上げを策して、借主に対し、「自ら使用する必要がある」と称して解約の申入れをしてきたとします。こういう場合は、実は家賃値上げが目的ですから裁判所も「信義誠実の原則に反する」といって正当の事由とは認めません。
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同じように、不動産の価値が上がったため、家主がこれを他に転売して利益を得ようと考えてした解約の申し入れも、家主側の利益追求のために、借家人を犠牲にすることは社会生活における同義に反する、として正当な事由とはいえないとしています。
では、本当に店舗等を拡張するために、借主に対し解約の申入れをした場合に、貸主に対し解約の申入れをした場合などはどうでしょうか。
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裁判所は家主が自ら使用する必要がある、ということだけでは、解約の申入れを有効視せず、借家人の事情と比較して、果たして正当の事由があるかどうかを決めようとする態度に出たわけです。したがって、家主の解約申入れは用意に認められなかったのが実情でした。
また、新しい借地借家法では、借家法と同様に「解約の申入れは、建物の使用又は収益を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、及び建物の現状並びに建物の賃借人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して正当の事由があると認められる場合でなければできない」（借地借家法二六条）と規定しています。
